4月30日晚，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。

中國(guó)REITs歷經(jīng)十幾年探索磨礪，2005年11月明確提出“開(kāi)放國(guó)內(nèi)REIT融資渠道”的建議，但由于立法立案環(huán)節(jié)各類軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國(guó)實(shí)體資產(chǎn)的存量管理問(wèn)題尚不突出，中國(guó)REITs遲遲未能形成明確的方案和形態(tài)。

中金公司認(rèn)為，此次正式明確以“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)率先作為中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化REITs的形態(tài)，已經(jīng)可以基本認(rèn)為是“真REITs”。

根據(jù)海外市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)不僅限于房地產(chǎn)，還可以擴(kuò)展到具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，如鐵路，公路，通訊，電力，污水處理等。以基設(shè)施為資產(chǎn)池被稱為基礎(chǔ)設(shè)施REITs?！EITs通常具有投資門檻較低，股息率較高，公開(kāi)市場(chǎng)交易和稅收優(yōu)惠四大優(yōu)勢(shì)。

試點(diǎn)文件提及：優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目；鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。

對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)均有正面意義

和海外成熟市場(chǎng)不同，我國(guó)的REITs　市場(chǎng)在發(fā)端時(shí)，將房地產(chǎn)（包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)）排除在外，而專門服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板。

光大證券認(rèn)為，REITs對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)均有正面意義，具備固收/權(quán)益/不動(dòng)產(chǎn)三重屬性：對(duì)一級(jí)市場(chǎng)投資者而言，REITs為社會(huì)資本提供了新的退出渠道，有助于提升社會(huì)資本參與商業(yè)地產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的熱情。對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資者而言，REITs具備高收益、低波動(dòng)的特點(diǎn)，同時(shí)分散投資風(fēng)險(xiǎn)角度具備重要配置價(jià)值。

中信證券看好REITs對(duì)上市公司長(zhǎng)短期發(fā)展的提振?；A(chǔ)設(shè)施REITs具備鮮明的權(quán)益導(dǎo)向，預(yù)計(jì)將成為股權(quán)、債券和不動(dòng)產(chǎn)之外，具備廣闊發(fā)展前景的投資產(chǎn)品。

潛在規(guī)模或達(dá)萬(wàn)億量級(jí)

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs　短期內(nèi)以個(gè)案試點(diǎn)為主，不會(huì)貿(mào)然“大干快上”；長(zhǎng)期來(lái)看，潛在的REITs資產(chǎn)規(guī)?；蚩蛇_(dá)萬(wàn)億元量級(jí)。根據(jù)《通知》的安排，“在重點(diǎn)領(lǐng)域以個(gè)案方式先行開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs　試點(diǎn)，穩(wěn)妥起步”?？紤]到試點(diǎn)工作的配套規(guī)則尚未出臺(tái)，短期內(nèi)REITs或以試點(diǎn)摸索、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)為主。我國(guó)2000　年至今固定資產(chǎn)投資完成額（名義值）累計(jì)達(dá)147　萬(wàn)億元，其中交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、水電氣熱等領(lǐng)域合計(jì)超過(guò)80　萬(wàn)億元。參考美國(guó)市場(chǎng)，各類REITs　持有的總資產(chǎn)超過(guò)3　萬(wàn)億美元；我國(guó)擁有大規(guī)模存量資產(chǎn)為基礎(chǔ)，潛在的REITs資產(chǎn)規(guī)?；蚩蛇_(dá)萬(wàn)億元量級(jí)。

海通證券認(rèn)為，截止2019年底，美國(guó)REITs合計(jì)219只，總規(guī)模達(dá)1.33萬(wàn)億美元，1971-2019年的年均復(fù)合增速達(dá)14.86%。截至2019年末，我國(guó)基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模僅為15.27億元人民幣。如按照1971年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄之比看，經(jīng)測(cè)算，未來(lái)我國(guó)發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達(dá)1.17萬(wàn)億元人民幣。如果按照2019年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄的比例看，經(jīng)測(cè)算，則未來(lái)我國(guó)REITs遠(yuǎn)期規(guī)模將達(dá)66.22萬(wàn)億人民幣。

粵開(kāi)證券認(rèn)為，REITS橫空出世，預(yù)計(jì)未來(lái)將是萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)。本次REITS試點(diǎn)，因要求項(xiàng)目必須有穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此在建項(xiàng)目不可能成為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主要用于盤活存量資產(chǎn)，目前地方政府存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超過(guò)100萬(wàn)億，參考PPP項(xiàng)目中，使用者付費(fèi)項(xiàng)目大約占比13%，因此理論上的基礎(chǔ)資產(chǎn)池在10萬(wàn)億級(jí)別，實(shí)際上能滿足條件的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在萬(wàn)億級(jí)別。

中金公司認(rèn)為，中國(guó)REITs的市值將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別，若未來(lái)將商業(yè)地產(chǎn)也積極納入，則規(guī)模有望突破5萬(wàn)億元。

這些行業(yè)有望重估

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)、交運(yùn)建筑、基建、環(huán)保及公用事業(yè)、通信等行業(yè)有望充分受益。

招商證券認(rèn)為，基建行業(yè)REITs為基建工程類企業(yè)開(kāi)拓了新的融資渠道，也盤活了企業(yè)資產(chǎn)，重新激活企業(yè)活力。特別是建筑央企在2016年后承接大規(guī)模PPP項(xiàng)目訂單，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)維持高位，REITs的推進(jìn)有利于企業(yè)修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債率且在此打開(kāi)成長(zhǎng)天花板。環(huán)保本身最大的問(wèn)題在于資金渠道問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題的解決對(duì)環(huán)保行業(yè)的壓力解除有重要意義，一旦實(shí)現(xiàn)資金的解決渠道，融資到位后的資金去向也會(huì)是環(huán)保行業(yè)的一次選擇，把資金引導(dǎo)向可以實(shí)現(xiàn)、環(huán)保效果的“升級(jí)”體系，以及在“升級(jí)”體系建立穩(wěn)定的回報(bào)體系。IDC現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，且為重資產(chǎn)行業(yè)，需要大量資金進(jìn)行建設(shè)和并購(gòu)，REITs模式有助于提升融資能力，改善資產(chǎn)流動(dòng)性，從而有助于IDC企業(yè)持續(xù)擴(kuò)大機(jī)柜規(guī)模。海外IDC企業(yè)對(duì)REITs非常青睞，從全球來(lái)看，超30%的IDC企業(yè)均已成為REITs。

長(zhǎng)江證券建議關(guān)注鋼鐵板塊，或?qū)⑵交撹F長(zhǎng)期需求曲線；建材：短期錦上添花，進(jìn)一步利好沿海城市圈建設(shè)；交運(yùn)：收費(fèi)公路，倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)優(yōu)先受益；化工：基建投資加碼，減水劑需求有望因此提振；通信：關(guān)注資金效率提升及估值體系重構(gòu)帶來(lái)的IDC投資機(jī)會(huì)；計(jì)算機(jī)：REITs盤活存量加速IDC行業(yè)整合。

華泰證券認(rèn)為，REITs減輕了IDC運(yùn)營(yíng)商的籌資、融資壓力，使其可以在經(jīng)營(yíng)方面投入更多的精力。此外，分紅要求使得IDC運(yùn)營(yíng)商更加聚焦主業(yè)并提升運(yùn)營(yíng)效率，為公司持續(xù)的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)，為以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的相關(guān)REITs的發(fā)展創(chuàng)造了條件，長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs試點(diǎn)或?qū)⒅ξ覈?guó)IDC行業(yè)的發(fā)展。建議關(guān)注：光環(huán)新網(wǎng)、寶信軟件、數(shù)據(jù)港、奧飛數(shù)據(jù)等。

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，“穩(wěn)內(nèi)需”視角下，REITs　將助推順周期與新基建投資。基建相關(guān)品種，特別是區(qū)域性強(qiáng)的水泥將顯著受益。從中期視角看，沿海城市圈建設(shè)在融資進(jìn)一步多元化的背景下有望加速，從而支撐東部水泥企業(yè)盈利中樞繼續(xù)保持高位，實(shí)現(xiàn)從盈利擴(kuò)張走向估值擴(kuò)張。此外防水、管材、減水劑也將受益，并且這幾個(gè)子行業(yè)自身還具備龍頭集中邏輯。標(biāo)的關(guān)注：海螺水泥+X（福建水泥、塔牌集團(tuán)、冀東水泥、寧夏建材、祁連山等）、防水（東方雨虹、科順股份、凱倫股份）、管材（永高股份、中國(guó)聯(lián)塑）、減水劑相關(guān)企業(yè)。

光大證券認(rèn)為，我國(guó)公募REITs破冰，或?qū)⒅貥?gòu)建筑板塊邏輯。隨著法規(guī)完善，REITs出表屬性將強(qiáng)化，帶來(lái)中期基建投資增速的上修；建筑企業(yè)報(bào)表的改善（增厚利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債率降低），且后續(xù)擴(kuò)張將突破資產(chǎn)負(fù)債率限制。建議關(guān)注：報(bào)表內(nèi)運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較高，將直接受益于基建REITs推進(jìn)的中國(guó)交建、中國(guó)電建；受益基建投資預(yù)期上修，借助基建REITs，后續(xù)擴(kuò)張可突破資產(chǎn)負(fù)債率限制的中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、中國(guó)建筑、中國(guó)中冶。

海通證券認(rèn)為，此次政策主要受益的A股上市地產(chǎn)公司為工業(yè)園區(qū)公司和基金管理類公司。建議關(guān)注工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)中的張江高科、華夏幸福、外高橋、浦東金橋、上海臨港、中新集團(tuán)、南京高科、蘇州高新，以及基金管理類公司世聯(lián)行、光大嘉寶。